2014 年马云等阿里巴巴高管来到纽约证券交易所 IPO 现场。图片来源：视觉中国
文 ｜ 温世君
编辑 ｜ 孙春芳
出品 ｜ 棱镜 · 腾讯小满工作室
虽然地产周期是每一位参与者真金白银买出来的，但追涨杀跌的人，是多数。
真正的收割者，在别人恐惧的时候，敢于去贪婪。比如活跃在香港楼市中的袁天凡、李慧敏夫妇。
这是一对被称为"打工皇帝"的职业经理人夫妇，一位是"李嘉诚军师"，一位是"恒生一姐"。今年 5 月，复旦刚刚将国权路 579 号区域校园命名为复旦大学袁天凡、慧敏校园。但即便是这对位于生态链顶端"打工人"夫妇，买房、卖房依然是他们惯常的投资。最知名的案例是把自己二手房卖给马云。
2000 年，香港地产尚未完全走出亚洲金融危机带来的消极影响（拐点出现在 SARS 之后），袁氏夫妇却大胆斥资 1.635 亿港元，买下香港太平山顶豪宅——这栋位于白加道 22 号三层独立住宅，前身是比利时领事的官邸，房屋面积 9891 平方呎（919 平米）附带 2 万平方呎（1858 平米）的花园和 270 度无遮挡海景，向山下望去，正对维多利亚港中心。
持有 15 年后，袁氏夫妇名下的这处山顶豪宅，以原来的 9 倍价格：15 亿港元，卖给了一位内地富豪：阿里巴巴集团主席马云。
这笔慷慨的交易，给袁氏夫妇带来 13 亿港元浮盈的交易，每平方呎成交单价超过 15 万港元（162 万港元每平米），也一度刷新香港房屋土地呎价纪录。
像很多前别墅业主一样，袁氏夫妇似乎"住够了"。把山顶这套"二手别墅"卖给马云后，立马入手了一套一手大平层，以 3.75 亿港元每平方呎 7.22 万港元（77.72 万港元每平米）的价格，买下太古地产开发的半山豪宅项目傲璇六层的一套 5 千平方呎（465 平米）的房子，同样可以眺望维多利亚港海景。
香港港岛半山司徒拔道豪宅傲璇。图片来源：视觉中国
不久前，这对夫妇又出手买房了。
香港土地注册处资料显示，"袁天凡及妻子李慧敏"近日购入李兆基家族旗下恒基地产牵头开发的新盘启德天泷一处四居室，该楼盘位于原启德机场地块。恒基地产 2024 年报显示，该楼盘于 2024 年 6 月竣工。
启德机场地块位置优越，西边靠近油尖旺区，东边与西贡区相邻，北边连接九龙城区，南边则通过维多利亚港与香港岛的湾仔区、铜锣湾等区域隔海相望，而且该楼盘还属于香港头部的学区之一的" 34 校网"。
袁氏夫妇自然明白位置、学区对于不动产的重要性，所以愿意用 4646 万港元的价格，买下这套使用面积 1298 平方呎（179 平米）的房产——每平方呎单价超过 3.5 万港元（38 万元港元每平米）。
其实去年初香港楼市调控政策取消后，袁氏夫妇便在当年 5 月迅速出手，以 1520 万港元购入港岛南区薄扶林贝沙湾一套使用面积 734 平方呎（68 平米）的两居室。此前，同类户型的成交价普遍超过 1800 万港元，而他们买下的这套房产，前业主之前的挂牌价格是 2000 万港元。
时隔一年多，此次袁氏夫妇再次加码购入启德房产。这两处对他们而言面积不大的房产，大概率不是自己居住。在香港楼市这轮调整周期内，这对精明的夫妇在自己的资产配置表中，又押上了新的地产筹码。
他们在人生巅峰时买下山顶豪宅
2016 年时，袁天凡曾向媒体感慨："我家境贫困，没有人际关系，曾住在长发街木板隔间房，近十年却能住在白加道 22 号大屋 …… "虽然说这话时，山顶白加道 22 号豪宅已经售予马云，但袁天凡依然念念不忘。
这是因为住在太平山顶，一直以来都是香港顶豪的身份证。
香港岛面积不大，78.65 平方公里仅比北京二环内面积略大一些。但因为中部耸立着太平山，可利用面积要小得多。在香港岛上，住宅从海边一直建到山顶，尤其是山顶区域，视野最佳，能俯瞰海景，而且建筑密度低，安全、幽静，成为了价格昂贵的顶级豪宅的聚集地。
1890 年就开通的山顶的白加道虽然是双向车道，但沿途并没有分支道路，也不允许外来车辆入内。除了马云之外，李兆基家族、刘銮雄家族等富豪都在白加道置了业，美国驻港总领事官邸也位于此。
更重要的是，买下白加道 22 号这处豪宅时的 2000 年，也是袁天凡人生的高光点——用一次闪电式的杠杆收购，辅佐李嘉诚次子李泽楷，建立了父亲版图之外自己事业的基石：电讯盈科。
这是一场李嘉诚、袁天凡、李泽楷的"共谋"，核心操作是三步棋：
第一步是李嘉诚帮李泽楷搭一个班子。1996 年，30 岁的李泽楷进军"高科技"，李嘉诚的支持包括帮儿子物色一位军师——李嘉诚亲自邀请了原香港联交所行政总裁袁天凡，出任"盈科亚洲拓展"副主席，主席正是李泽楷。据报道，"李泽楷对袁天凡尊敬有加，拜为太傅，言听计从"。
第二步是搭建资本平台。1999 年盈科亚洲拓展收购上市公司"得信佳"作为壳公司，将尚在规划中的"数码港"业务（包含获批的土地）注入其中，更名"盈动数码动力"。此时适逢世纪之交那轮互联网浪潮，叠加获得特区政府的明确政策支持，盈动数码动力一度市值超过 2000 亿港元，甚至冲进了港股市值前十位。
但"数码港"尚在规划之中，盈动数码动力要撑起这样市值，第三步就必须为这家上市公司找到真正能产生稳定利润的好资产。
2000 年初，香港电讯的大股东大东电报局（曾为英国国资，上世纪 80 年代初英国保守党政府将其私有化）出现债务危机，打算将香港电讯出售。但当年 1 月 24 日消息公开时，已经有了初步的意向接手方新加坡电信——当时的 CEO 是李光耀的小儿子李显扬。
袁天凡闪电"截胡"。2000 年 2 月 11 日，盈动数码动力宣布香港电讯的收购意向。当时，新加坡电信的方案是 50 亿美元加股票，盈动数码动力必须给香港电信股东们开出更高的价码—— 120 亿美元加股票。
虽然盈动数码动力市值颇大，但这并不意味着他们能一下拿出如此大的一笔现金。袁天凡找了一个银行团：包括自己老东家、夫人李慧敏的当时的现东家、李嘉诚的老朋友，汇丰银行。2000 年 2 月 29 日，尘埃落定，新加坡电信出局。同年 8 月，并购完成，盈科数码动力更名电讯盈科。
这是一次标准的杠杆收购按照盈动数码与银行团的贷款协议，收购完成后，再以香港电信的运营收入作为还款来源，何况还有李嘉诚家族的背书。30 多家银行共同提供的 120 亿美元融资，也是亚洲金融风暴之后，香港银行团首次组织的、规模最大的一笔贷款。
有人概括，袁天凡为李泽楷谋划的这次"蛇吞象"收购，是用 18 天时间，用一家近乎空壳的公司，借着那波互联网泡沫的东风，吞并了一家有着百年历史、年净利润达百亿、净资产超千亿的大企业。
这次收购实际上也为李嘉诚后来的"分家"铺平了道路，长子李泽钜全面接手长和系庞大产业，避免了产业被拆分；次子李泽楷则在家族庇荫下，培育出以电讯盈科为核心的自有产业，成为商界"小超人"。2018 年，李嘉诚宣布退休，两个儿子各司其职，井水不犯河水，这在华人富豪充满纷争与内耗的代际传承中，并不多见。
这年袁天凡 48 岁，他和妻子李慧敏搬进了山顶白加道 22 号的大宅，过上了俯瞰维多利亚港的顶豪生活。15 年后的 2015 年，他们将豪宅出售给马云的时候，马云也是差不多的年纪—— 51 岁。
彼时，阿里巴巴刚于前一年登陆纽约证券交易所，活跃买家占到中国人口的四分之一；拼多多在这一年才刚刚成立，微信支付也刚推出不久，支付宝仍是中国在线支付的代名词。
打工皇帝夫妇的"上车"置换路
香港是全球房价最昂贵的城市之一。不久前德意志银行发布的《2025 年世界价格地图》数据显示，香港市中心的公寓平均价格仍高达每平方呎 25946 美元，大幅领先于苏黎世、新加坡、纽约等城市。
所以即便是袁氏夫妇，买房之路也是一路置换，从小到大。
袁天凡 1952 年出生于上海，他曾回忆：父母本在崇明务农为业，但"不安于现状，去上海发展"，其父与同乡一起成为船员。5 岁，他跟随做船员的父亲来到香港。"我小时很穷，来香港时，一家几口住在长沙湾长发街的木板隔间房，不够 100 呎。爸爸行船，一年回来最多十天八天，妈妈连小学也未毕业。"
袁天凡学生时代成绩优异，中学毕业后进入美国芝加哥大学，1975 年返回香港进入中文大学任教。但此时正值香港经济大转型时期，1977 年袁天凡投笔从商，进入汇丰旗下投资银行（商人银行）"获多利"——而这一年，恰好也是他后来的夫人李慧敏进入获多利的年份。
1979 年，两人结婚。袁天凡曾向外透露他们的"上车"换房历程，结婚后这对夫妇一开始是租房住，在位于太古城租了一套大约五六百平方呎（46-56 平米）的房子。他们第一次买房是天后的低层三居室，当时花了 120 万港元。
1985 年，夫妻二人的事业上了一个台阶。袁天凡跳槽出任花旗唯高达证券常务董事，夫人李慧敏出任汇丰银行中国业务有限公司董事总经理。这年，他们租下了香港岛南风景怡人的浅水湾道一套两千多平方呎（186 平米以上）的豪宅，后来又用 250 万港元买了下来。
实际上，1988 年 35 岁的袁天凡在那轮全球股灾之后出任了香港联交所行政总裁，年薪就已经达到 300 万港元，成为当年香港收入最高的受雇人员。但即便如此，距离山顶大宅还有十几年的距离——这就要靠李嘉诚家族了。
香港太平山顶的部分豪宅。图片来源：视觉中国
实际上，从 1980 年正式入主和记黄埔开始，上世纪 80 年代也是李嘉诚借助金融力量，几何级壮大的年代。在这个过程中，这对身处要职的夫妇，在李嘉诚的多次融资中，发挥了不可忽视的作用。
2000 年入住山顶白加道 22 号豪宅后，李慧敏事业也又进一步。她在汇丰银行体系内一路升迁，在 2012 年出任汇丰旗下香港老牌金融机构恒丰银行副董事长兼行政总裁，成为"恒丰一姐"。目前虽然李慧敏已经从汇丰退休，但依旧担任李泽钜担任主席的长实集团独立非执行董事——而袁天凡，已经从电讯盈科副主席任上退休多年。
李嘉诚曾说，袁天凡是"少数能看透资本本质的人"，也曾多次邀请袁天凡加盟。但直到要帮李泽楷开创自己事业的时候，袁天凡才最终受命——或许，这正是他聪明之处，要的就是一块对于李嘉诚家族而言比较空白的处女地。
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